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媒體報道

【鉅派直接投資事業部成立,打造面向中小企業的平臺型開發商】

2019年05月23日  來源:澎湃新聞


作為國內第三方財富管理行業的領軍企業,鉅派已經成為房地產企業優先選擇房地產金融領域的合作伙伴。隨著鉅派不動產直接投資事業部(下稱“直投部”)的成立,一家平臺型開發商的雛形正在顯現,并將成為地產金融領域前沿的探索者。


面向排名100名以外的中小房企

“目前我們所處的行業叫地產金融行業,要將地產和金融兩者結合看這個行業的未來。” 鉅派投資集團副總裁、不動產直接投資事業部CEO康紅恩表示,傳統的金融行業做的是白名單,即一種準入機制,根據企業的排名和規模確定交易對手。然而全國有幾萬家房地產企業,但是資源大多向頭部企業集中,著重在行業前一百名甚至前五十名內。但直投部的主要合作伙伴將來自100名以外的中小房企。

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康紅恩認為,有三大難題是許多中小企業面臨著的問題,也可能成為未來制約他們發展的瓶頸。第一是投資難。過去有部分小企業的投資可以集中在一個區域內,在這一區域中以資源優勢來促成拿地。但是目前整個行業的拿地門檻水漲船高,同時,眾多大型房企逐漸進入到小企業深耕的區域內,形成強大的競爭。小企業原來所在的區域,都普遍面臨著拿地門檻,拿地成本越來越高的局面,小企業試圖在一個很小的區域內深耕,難度加大。

當小企業尋求跨區域拿地時,隔著一層天然的屏障,企業本身的系統、團隊、流程、機制建設等都沒有做到跨區域的管控能力,跨區域的資源都很難匹配到位,因此許多小企業根本不敢脫離最熟悉的舒適區到陌生的地方求發展。

第二是融資難,小企業的規模受限,在行業內沒有排名和相應評級,在金融機構融資的能力不佳。他們可能退而求其次尋找民間的融資,但顯而易見的是,民間融資的困難在加大,挑戰也更大。房地產行業正在加速進入分化的態勢,資源會加速向頭部企業集中,小企業在這一輪的競爭以及面向未來的競爭中,都會面臨越來越大的關于融資的挑戰。

第三個問題是開發難,小企業開發難的首要問題是人才匱乏。對于一家小企業而言,可能整個企業只有幾個項目,許多職業經理人望而生畏,項目做完之后事業的未來走向不夠明朗,不僅影響自己的職業生涯,這一履職過程也無法成為職業生涯中的加分項。而且,面向未來的房地產開發,需要很強的系統能力,關于產品、開發、規劃設計、投融資、市場、品牌、公共關系以及成本采購等領域都需要體系和系統,很顯然,小企業面臨的壓力在加大。

“上述三者的疊加產生了第四個難題,就是中小房企的抗風險能力弱,做企業不能做錯,但是無風險是不可能的。”

康紅恩表示,直投部成立的初心是希望尋找的是互相信任的事業合作伙伴,從而真正為行業創造價值和解決問題。

根據這一邏輯,直投部的客戶將分為中小房企、中小投資機構、房地產上下游關聯行業中的頭部企業,以及傳統制造業企業中,過去有投資或有興趣投資房地產的企業。


做一家平臺型開發商

房地產中小企業的三難問題,尤其是融資難問題,是一個過去一直存在的問題,要真正解決,并且能為行業,中小企業的發展創造價值,需要新的思維,新的模式。鉅派和他們的團隊找到的是平臺模式。

房地產并不是互聯網行業,他怎么做平臺?“我們的直投平臺是由三個形態組成的一個整體,一個是中國房地產行業第一個中小企業聯盟,一個是平臺型的開發和投資機構,一個是共同開發的基金管理。”康紅恩向我們娓娓道來,“這三個形態,最核心的就是平臺型的開發和投資機構。”

康紅恩設想,如果直投部尋找50個中小企業來做股東,每個出資2億,這個平臺就擁有了100億元的注冊資本。展望未來,一個擁有上百億注冊資本的開發商,將可以啟動開發貸、公司債、甚至上市等融資渠道,以杠桿撬動規模;

這個平臺的意義,就在于幫助股東發展。我們的有些股東一定會有規模的計劃,那我們的平臺就幫助他去實現。平臺的投資,首先投的就是股東的項目或者股東推薦的項目。除此之外,平臺也可以參與招拍掛、收并購、與政府合作勾地,也包括與大開發商合作。因此,這個平臺將是眾多股東的一個“發動機”。

與眾多平臺不同,這個平臺并不是一個“屬于誰”的平臺。

“很多人會問,這個公司由誰控制?”康紅恩解釋,平臺并不受任何人控制,而是為所有股東服務的。“如果我們希望做好這個平臺,卻又引進一家大型開發商,會被外界誤以為是某一家公司的融資平臺。這并不是我們所樂見的事。這個平臺只有避免變成專屬于某家企業的平臺,它的價值才會出來。”

“投資人都希望參與平臺,一方面,我們通過公司治理結構,同時,通過投資決策委員會來參與。但更重要的是,通過投資股東的項目,那是股東參與最好的方式。“

房地產開發和投資行業鮮有用平臺模式進行發展的成功案例,鉅派作為第一個吃螃蟹的,其底氣何在?

“鉅派和其股東具有天然的平臺思維,也具有很強的在房地產價值鏈整合的資源和能力,從基因角度上看,鉅派做不動產直投具有天然的優勢。“康紅恩向我們闡述,”同時,房地產開發和投資要用平臺模式,需要極強的房地產戰略、投資、金融、開發和資產管理的綜合資源和能力,傳統做房地產開發或者傳統做房地產金融很難做到,鉅派和鉅派的團隊顯然在這方面具有獨特的價值。“

“更重要的是,你要有平臺的價值觀。比如你的服務精神,開放和包容的態度,你的格局、視野,以及公平、公正,共贏的底線思維。你還要有對多樣性、差異性和多元文化的尊重并且能真正認識到其巨大的價值。“康紅恩著重強調到。

既然稱之為平臺模式,就意味著這樣的組織將形成生態系統,這樣的平臺,將使平臺中的所有各方具有極強的學習能力,資源疊加優勢,互相賦能,彼此之間創造倍增的價值。

康紅恩透露,在直投部成立時間不足一月之間,已經和眾多意向投資人進行了合作上的深入討論。“我每天不知疲倦地和不同的投資人交流,是因為我真的相信這樣的平臺模式是能為廣大中小企業真正去解決發展的問題。我們不是為了創新而創新,我們相信這樣的模式能真正創造價值。“康紅恩說道,”幾乎每一個潛在投資人都非常有興趣交流,盡管不是所有交流的投資者都會成為我們平臺的股東,但他們都對這樣的模式表現出了很大的興趣。“在未來的一段時間內,首批股東已經確定,平臺公司有望近期成立。


投募結合、共同開發、做足風控

由于中小企業的抗風險能力相對較弱,控制風險成為直投部要面對的一個重要問題。

“行內經常針對一個不算理想的項目進行反思,‘投資投錯了’是許多項目問題的根本。”

在鉅派和直投團隊看來,風控管理首先要做的是業務模式的重塑。值得關注的是,鉅派直投的平臺模式將采取投募結合的模式。

“以往我們作為第三方財富機構,與客戶的關系是單向的,客戶要么是投資人,要么是交易對手,但客戶要發展的時候,卻很難融到錢。”但同時,很多投資機構找好項目,安全邊際高的項目的難度再加大。“找不到高安全邊際的項目是最大的風險。“,為此,直投平臺一方面吸引部分投資人成為股東,同時,平臺又投股東的項目,既解決了項目的來源,也解決了項目的資金,投資核心是信任,股東之間有了較高的信任基礎,也就有了較高的安全墊。直投部將并不扮演財務投資人的角色,而是共同發展的合作伙伴,因此平臺的投資對象既可以是股東,也可以是股東推薦的項目。此外,針對一些不愿意或無法成為股東的意向合作伙伴,可以通過設立共同發展基金,使他們成為項目基金的出資人。

其次,直投部將成立投資決策委員會,并邀請股東加入成為委員,每個項目都要經過投資決策委員會來決定是否投資。康紅恩對這個委員會設計了不同形式的解決方案。未來隨著股東的增多,擁有數十個股東的情況下,選出股東代表進行決策,或者建立股東庫,針對不同投資項目,抽出部分股東作為投資決策委員會的委員來完成決策。“這些都是初步的設想,未來將會形成更細化的股東會議事規則。”

另一個風險控制的方法則是主動出擊。

在康紅恩的理念中,風險管理核心是價值管理,你解決問題的能力越強,創造價值的能力就越高,風險就越小。因此,直投平臺將用共同開發的模式來管理風險,創造價值。房地產開發的經營鏈條很長,涉及報建、規劃設計、市場營銷、工程運營、成本采購、財務和融資等環節,直投平臺將根據房地產開發的專業條線,選聘和組建專業的團隊,對每一個項目進行專業化運作。如果可以直接參與項目運營,從細處著手掌控項目的開發節奏,將是風險控制的至高境界。

另外,在康紅恩的對投資的認知中,“常識、本質、人性”是三個判斷原則。如果一個明顯很賺錢的項目,企業通常寧愿借高一些成本的錢,而不愿意開放項目股權。比如以2億元來投資一個項目,等到項目完全結束,可能需要花費4年左右的時間,最終凈賺2億元。直投部經過綜合研判,可能賺1.5億元就會提前退出項目,雖然放棄了超額收益,但是換來的是更短的投資時間,提前“落袋為安”對整個投資來講會更加穩妥。“這一理念使我們區分于其他大多數開發機構,直投部也不希望成為一個純粹的開發商。”在獲得較高安全邊際下的較高收益,將是直投部的一大投資法則。


鉅派轉型中的新方向

直投部的這一布局,或許正暗示著鉅派轉型過程中一個新的發展方向。

“我們要關注客戶未來的需求,哪怕客戶自己也不清楚需求在哪里,這個需求要靠我們來創造。”康紅恩表示,鉅派積聚了一大批相當優質的客戶,隨著時間的推移,這些客戶的財富管理和自身能力都有了提升,而后出現分化、深入和升級,這些過程中將涌現出一批有新需求的客戶。比如,有許多客戶過去做房地產,但是現在做房地產越來越難,把起初的項目賣掉,手上有一些錢,這一批客戶將面臨投資和資產配置問題。

作為由一家第三方財富產品公司脫胎而來的金融服務機構,鉅派有責任提供更好的產品,更好的商業模式,創造更好的需求,去引領和滿足客戶未來的需求。

基于此,鉅派的轉型將由被動管理走向主動管理,從融資走向投資。鉅派不動產直投平臺的探索,是鉅派重要的戰略部署。對于鉅派投資人而言,不動產直投不僅僅是拼圖中補上的一塊,更是鉅派拼圖中的延展和擴展,為投資人提供了更多的選擇和投資品種,更好地滿足不同投資人的投資需求。

“國內許多涉及地產金融的企業都希望成為中國的‘黑石’。”這一觀點,康紅恩并不完全茍同,因為作為著名的投資機構,黑石主要做資產管理,但在中國,房地產行業擁有著超10萬億的發展規模,在10萬億中絕大多數是房地產開發,僅有少部分是作資產管理。

 “身處在這樣的行業中,我們不可能放棄房地產開發而專做資產管理。” 這是“中國黑石”們必須回答的問題。

康紅恩認為房地產開發與資產管理有著天然區別。資產管理是一個“融投管退”的過程,必須尋找到足夠便宜且可以用得久的錢,也必須找到足夠便宜的標的,且擁有足夠好的退出模式,這樣的鏈條在中國是有挑戰的。但是開發的重點在開發的過程,包括風險管控、收益實現、高質量地完成項目,開發過程流動性強且具備合理的退出機制。

“無論在哪個行業,尤其是金融行業,我們要有服務生的精神,同時要專注,要挖深井。未來,我們將融合房地產戰略、投資、金融、開發為一體,為廣大中小企業獲得非對稱競爭優勢,通過平臺模式,獲得規模企業的資源和能力,走出一條全新的探尋未來之路。”康紅恩表示。


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